想象一下，如果爱尔兰政府在过去20年里决定不干预房地产市场，而只是提供社会住房，情况会怎样?

　　想象一下，如果我们没有对开发商的税收减免，没有帮助购买计划(目前有三个正在进行中)，没有租金支持，没有重大的法规改革，使建造公寓更容易(为了外国投资者的利益)。

　　我们的住房问题还会更糟吗?

　　人们可以合理地提出这样一个问题，这一事实本身就是对国家住房政策的控诉。

　　我们已经出台了几十项政策和策略，这些政策和策略都导致了一个不断恶化的问题，其特点是负担能力差距扩大，住房拥有率下降，更多的人获得租金支持。

　　[奥布莱恩作为住房部长“失败”，多尔蒂说]

　　根据经济和社会研究所(ESRI)的数据，2020年，近30万户家庭，即共和国租房家庭的54%，获得了某种形式的国家支助，以帮助支付住房费用，主要是住房援助金(HAP)。

　　“这些住房需求预测一文不值。”听[37:24]

　　现在，在利率上升的背景下，房价通胀已经回落到几乎为零的水平，你可以——至少更清楚地看到——一个主要的政策失误，即三个帮助购买计划的通胀影响:帮助购买退税计划、共享股权计划和地方政府住房贷款计划。

　　尽管爱尔兰全国的总体通胀率已降至仅1.5%，都柏林的房价实际下降了1.4%，但新房价格(其中大多数是利用这些计划购买的首次购房者)在第二季度同比上涨了11%。

　　爱尔兰央行(Central Bank of Ireland)放松抵押贷款规定也推动了这种通胀水平，这与市场其他部分的情况完全不符(同期，现有住宅的成本仅上涨了0.6%)。

　　在此之前，欧洲央行(ecb)还采取了有史以来最激进的一系列加息措施，本应带来通缩。

　　开发商将声称，价格上涨反映了建筑成本的上升，但这种价格增长水平远远超过了目前工资或材料成本的上涨，表明政府的各种干预措施正在一个以缺乏负担能力为特征的市场上煽动通胀。

　　早在本世纪头十年，爱尔兰政府就曾被警告，在供应紧张的市场中引入需求侧措施可能会产生通胀影响。他们都忽略了。

　　都柏林房价三年来跌幅最大

　　政府自己的住房机构在2021年警告说，一项类似于英国共享股权计划的举措导致大伦敦地区的房价上涨了6%。

　　为了弥补负担能力的差距，理论上政府可以做两件事中的一件:降低房价或提高工资。

　　爱尔兰政府一直选择后者，理由是帮助人们支付更多的钱将吸引建筑商建造更多的房屋，这将增加供应，看似双赢，但事实并非如此。

　　我们的房价处于永恒的上升曲线上，有能力买房的人越来越少，这意味着更多的人租房，租金的上涨压力也越来越大。这使得更多的人需要社会住房或政府首选的租金支持。在都柏林，房价现在是平均收入的10-12倍，而除了两个地方以外，所有地方的抵押贷款都比租金便宜。

　　这还有另一个层面。由于投资者和政府每年购买约70%的新屋库存，“帮助购买”等需求方措施的影响被放大了。

　　上周，法国巴黎银行房地产研究部主任兼主管约翰·麦卡特尼在《爱尔兰时报商业内幕》播客上表示，爱尔兰的住房问题主要不是源于供应短缺，而是因为“我们的房价和租金水平相对于收入而言都很高”。

　　他表示:“从这些角度考虑，只有两种方法可以解决这个问题——一种方法是降低房价，但没有哪个政府会采取降低房价的策略，因为70%的家庭拥有房屋净值，而这种做法会毁掉房屋净值。”

　　“因此，除了什么都不做之外，唯一剩下的办法就是努力提高收入，让人们能够支付更高的房价。这可能是他们应该做的，但在政治上是不可能的。”

　　在中央统计局最新住宅物业价格指数(Residential Property Price Index)中详述的新房通胀水平为11%时，麦卡特尼表示:“我认为，这在很大程度上与政府补贴买家支付更高价格的策略有关，希望这样做能吸引更多供应。”

　　“更高的价格确实是这次行动的目标，尽管没有人准备这么说，我认为这确实质疑你希望如何通过推高价格来解决负担能力危机的智慧。这是反常的，”他说。

　　当然，还有其他因素导致了住房危机——但我们已经有了20多年的时间，多次政府干预似乎没有充分解决这个问题，实际上可能会加剧这个问题。