关键的外卖
去年，墨尔本房地产市场的表现不如其他一些首府那么强劲，但随着我们进入2024年，墨尔本的房地产价值预计将有所增长。
我们看到了一些早期迹象，表明买家和卖家的信心都有所增强，拍卖清盘率保持强劲，表明市场上有大量买家。
目前，在被低估的墨尔本房地产市场中，存在着显著的“内建权益”，但并非所有的墨尔本房产都是平等的——你需要知道在哪里买，买什么，哪个郊区适合投资。
有一件事正在变得越来越清楚，如果你坐等利率下降，你所要做的就是和自住业主争夺最好的房产。
由于空置率处于历史低点，墨尔本的租金正在飙升
你想知道2024年墨尔本房地产市场会发生什么吗?
很明显，墨尔本的房地产市场在过去一年中并没有像其他一些首都那样强劲，但随着我们进入2024年，墨尔本的房地产价值预计会有所增长。
墨尔本4月份的房价与去年同期持平，同比增长3%，而单位价值同比增长2.5%。
自新冠疫情爆发以来，墨尔本的房地产价值上涨了11%，但仍比2022年3月的上一个峰值低4.0%。
以下是墨尔本房价中位数的最新数据。
财产
中间价格
Δ妈妈
Δ不可小觑
Δ年度
所有的住宅
780437美元
0.1%
-0.2%
1.8%
首都的房子
937289美元
0.0%
-0.5%
1.9%
首都城市单位
614299美元
0.3%
0.3%
1.7%
区住宅部分
571402美元
-0.2%
-0.5%
-0.6%
来源:CoreLogic, 2024年6月1日
很明显，去年墨尔本房地产市场的表现不如其他一些首府城市强劲。
这为战略房地产投资者创造了一个机会之窗，因为墨尔本的房地产价值具有巨大的上涨潜力。
墨尔本独立住宅的平均价格是近20年来与悉尼同类住宅相比最低的。
目前，在被低估的墨尔本房地产市场中，存在着显著的“内建权益”，但并非所有的墨尔本房产都是平等的——你需要知道在哪里买，买什么，哪个郊区适合投资。
有一件事正在变得越来越清楚，如果你坐等利率下降，你所要做的就是和自住业主争夺最好的房产。
通过在墨尔本市场购买“合适的房产”，你可以锁定几乎肯定的上行资产。
为什么墨尔本市场表现不佳?
这在一定程度上可能反映出墨尔本市场上可供出售的房屋存量比其他州要大。
此外，由于对维多利亚州政府对待投资者和偏袒租户的方式感到不满，墨尔本的投资者需求也有所下降。
墨尔本市场表现不佳的另一个可能原因是每户家庭的人数发生了变化。
虽然这一数字在新冠肺炎期间有所下降，尤其是在墨尔本，但在生活成本普遍较高的情况下，租金上涨导致许多人要么搬进集体住房，要么搬回家。
与其他一些城市相比，这可能对墨尔本的需求减少起到了更大的作用。
然而，墨尔本的房地产市场是分散的，维多利亚州50多个郊区的房价涨幅超过了2023年全国平均房价涨幅。
在墨尔本Metropole，我们发现战略投资者和购房者都在积极寻求升级，从市场中脱颖而出。
从下图中可以看出，自2023年初市场转向以来，墨尔本待售房产的数量并没有增加多少。
另一方面，墨尔本拍卖市场年初表现强劲，显示出市场上买家的深度。
虽然数据很有见地，但正如我们所知，墨尔本的房地产市场并不是一个放之四海而皆准的房地产市场，a级住宅和投资级住宅的需求仍然强劲，而且很可能表现出色，许多房产都能很好地保值。
由于目前的强劲需求，投资者明显转向优质房产，a级住宅和投资级房产仍然供不应求，但b级房产需要更长的时间才能售出，知情的买家正在避开c级房产。
这为有长远眼光的购房者和房地产投资者创造了一个机会之窗。
当然，目前许多可自由选择的买家和卖家已经离开了市场，但在维多利亚州的首府，生活将继续——人们会结婚，会离婚，家庭会生孩子，许多墨尔本人将需要搬家。
当他们意识到利率上升已经停止(我们可能已经在那里了)，通胀已经得到控制(我们已经超过了峰值)，他们将会以一种复仇的方式重返市场。
墨尔本租赁市场的空置率通常非常低，通常低于全国基准。
由于维多利亚州和全国其他地区的需求飙升和严重的供应不足，以历史标准衡量，目前全国的空置率异常低。
SQM Research报告称，墨尔本的空置率为1.5%。
相比之下，代表市场平衡的空置率约为2-2.5%。
当然，这不是新闻。
正如我们所知，墨尔本的租赁市场，像全国大多数地方一样，陷入了危机。
接近历史最低的空置率、高昂的租金、强劲的需求以及不断增长的人口，共同将这座城市的市场推向了一个高压的环境。
空置率和每周租金列表的数据突出表明，墨尔本租赁市场的低迷状态导致租房者的前景黯淡。
墨尔本空置率和出租房源数量的下降可归因于两个因素:
一个主要因素是这座城市强大的生态环境经济和就业市场。墨尔本是许多主要产业的所在地，包括金融、科技和医疗保健，这些都推动了住房需求。
另一个因素是这个城市不断增长的人口。近年来，墨尔本的人口一直在稳步增长，越来越多的人搬到这座城市，以利用这里的工作机会和生活质量。
住房需求的增加导致了租房者之间的竞争，从而降低了空置率。
总体而言，墨尔本空置率的下降是该市经济强劲和人口增长的标志。
虽然租房者可能更难找到房子，但这座城市仍然是一个有吸引力的居住和工作场所。
在过去的四十年里，墨尔本房地产市场一直是表现最强劲、最稳定的市场之一。
但新冠肺炎大流行和多次城市封锁对这座城市造成了沉重打击——许多居民向北逃到昆士兰州，边境关闭阻止了海外移民。
从2019冠状病毒肺炎大流行的经济影响和世界上任何其他城市封锁的时间，到13次加息，消费者信心降至几十年来的最低水平，以及媒体上持续不断的负面信息，收紧贷款限制，墨尔本房地产市场面临着相当大的逆风。
在经历了2020年和2021年的繁荣之后，墨尔本的房价上涨了15.8%，从2022年3月的峰值到2023年1月的近期低谷，墨尔本的房价下跌了7.9%。
虽然墨尔本的房地产市场在2023年初出现了转机，但房地产价格的增长速度比其他一些首府城市要慢。
无论你怎么看，墨尔本现在显然已经度过了低迷期的底部，虽然墨尔本今年的房价没有像悉尼那样大幅回升，但它在2022年的跌幅也没有悉尼那么大。
有明确的迹象表明，墨尔本的房地产价值和租金将在2024年继续上涨。
话虽如此，墨尔本的房地产市场在2023年是分散的，维多利亚州50多个郊区的房价超过了当年全国平均房价涨幅。
在次区域中，墨尔本的内东区和外东区的表现略好，而西北和西部的价格则趋于稳定而不是上涨。
首都以外的情况明显疲软，维多利亚州大多数地区中心的房价都在下跌，或者充其量只是企稳。
值得记住的是，尽管墨尔本的房地产市场在2023年表现不佳，但在过去40年里，它一直是表现最强劲、最稳定的市场之一。
目前，墨尔本有580万人，维多利亚州有680万人。
截至2023年6月，维多利亚州的人口增幅最大。
这主要是由于州际和国际移民的稳定流入，以及维多利亚州离开该州的人数减少(与其他州相比，其他州的入境人数更多，但离开人数也更多)。
状态
现有人口
与上年相比的变化
与上年相比的变化(%)
新南威尔士州
8.3393米
172.6 k
2.10%
维多利亚
6.8125米
181.8 k
2.70%
昆士兰
5.4594米
138.5 k
2.60%
南澳大利亚
1.8517米
30.5 k
1.70%
澳大利亚西部
2.8786米
86.8 k
3.10%
塔斯马尼亚
572.8 k
1.7 k
0.30%
北部地区
252.5 k
2.2 k
0.90%
澳大利亚首都直辖区
466.8 k
9.9 k
2.20%
澳大利亚
26.6385米
624.1 k
2.40%
预计人口增长也将继续增长。
维多利亚州政府有一个商业计划，到2050年将墨尔本的人口增加到800万人，这将使维多利亚州的人口达到1000万左右。
这意味着在接下来的30年里，墨尔本可能需要150万套住宅，其中包括53万套独立住宅、48万套公寓和56万套联排别墅。
虽然这种需求的增长可能转化为房地产价格的持续强劲增长和更强劲的经济，这对投资者来说是个好消息，但其基础设施将难以跟上。
然而，特别是墨尔本的公共交通系统，正在努力跟上不断增长的需求，导致过度拥挤，延误和其他问题。
这座城市的道路也变得越来越拥挤，使人们难以出行。
为了应对这些挑战，维多利亚州政府承诺大力投资公共交通基础设施。
例如，地铁隧道项目将创建一条穿过CBD的新的地下铁路线，而郊区铁路环线项目将创建一条连接墨尔本郊区的新轨道铁路线。
这些项目将有助于缓解墨尔本道路和公共交通系统的拥堵，为通勤者提供急需的缓解。
当地政府还计划投资于城市的可持续基础设施和实践，并寻求在周边郊区开发新的区域，以帮助促进即将到来的人口激增。
总体而言，墨尔本的房地产价格同比上涨了1.33%，涨幅相对温和。
但在图拉克(Toorak)和南亚拉(South Yarra)等墨尔本内城区，房价涨幅仍高于平均工资，分别为237,486澳元和136,311澳元。
与此同时，城市东部的坎特伯雷、巴尔温和萨里山的房价也分别上涨了160,638澳元、156,400澳元和125,312澳元。
再往东，数据也令人印象深刻。
惠勒斯山(Wheelers Hill)、公园果园(Park orchard)、利斯特菲尔德(Lysterfield)和唐卡斯特东(Doncaster East)的房价去年分别上涨了115,706澳元、103,194澳元、101,332澳元和99,385澳元，都超过了澳大利亚人的平均工资。
郊区
地区
AVM 12月诏安前
当前的动
改变($)
Toorak
墨尔本-内城区
4148336美元
4385822美元
237486美元
坎特伯雷
墨尔本-内东区
3121281美元
3281919美元
160638美元
Balwyn
墨尔本-内东区
2702699美元
2859099美元
156400美元
南耶那
墨尔本-内城区
1891053美元
2027363美元
136311美元
萨里山
墨尔本-内东区
2163709美元
2289021美元
125312美元
蒙特艾伯特
墨尔本-内东区
2077778美元
2200017美元
122239美元
车夫山
墨尔本-东南部
1301619美元
1417325美元
115706美元
Balwyn北
墨尔本-内东区
2102890美元
2214560美元
111670美元
中央公园
墨尔本-内城区
2682799美元
2790123美元
107325美元
公园的果园
墨尔本-外东区
1900536美元
2003730美元
103194美元
深入研究统计数据，墨尔本的一些房产——考虑到市场中有多个市场——的表现远远好于其他房产。
但似乎离CBD很近或在好的学校集水区的独立式住宅是最稳定的。
这确实是一个双城记——有些房地产表现优异，有些则表现不佳。
但专家的共识是，随着我们进入房地产周期的下一阶段，强劲的人口增长和供应紧张将继续推动房地产价格上涨。
这甚至是在澳大利亚储备银行为了控制飞涨的通货膨胀水平而不断提高利率的情况下。
虽然墨尔本的房地产市场落后于悉尼和布里斯班，但有明确的指标表明，它将继续走在上升的轨道上。
以下是一些值得注意的最新专家预测:
澳新银行预测，到2024年，墨尔本的房价将上涨3-4%。
CBA预测，2024年墨尔本房价将上涨5%。
澳大利亚国民银行预测，2024年墨尔本的房价将上涨5.5%。
西太平洋银行预测，到2024年，墨尔本的房价将上涨3%。
PropTrack预测，到2024年，墨尔本的房价将上涨1-4%。
SQM预测，到2024年，墨尔本的房价将下跌3%。
但总体而言，与澳大利亚其他主要城市一样，供应仍然受到限制。
牛津大学生态《经济学家》(Nomics)最近做出了以下预测房价将在3年内上涨。
正如你所看到的，他们预计未来三年墨尔本的住宅和单元房价格将会有非常强劲的增长，因为墨尔本将恢复到平均长期增长率。
城市
中间价格
总价格涨幅
房子
单位
房子
单位
悉尼
1.93美元
1.09美元
18%
22%
墨尔本
1.28美元
0.78美元
21%
20%
布里斯班
1.21美元
0.71美元
19％
23%
阿德莱德
0.95美元
0.69美元
16%
18%
珀斯
1.05美元
0.64美元
30%
30%
堪培拉
1.17美元
0.75美元
19％
20%
霍巴特
0.86美元
0.71美元
13%
16%
达尔文
0.7美元
0.46美元
24％
26%
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