近十年来，领取养老金的特里什·里斯和她的丈夫韦恩一直住在维多利亚地区谢普顿的一个封闭的村庄里，这个村庄由备受争议的土地租赁运营商生活方式社区经营。
现在他们想要离开。
“我们不想再住在这里了，”她说。
但她说，他们在经济上陷入了困境，因为当居民出售房屋时，公司会收取所谓的退出费。
“生活方式社区”的退出费从售价的4%开始，从所有权的第五年开始，最高可达20%。
对于一套售价50万美元的房子，五年后，Lifestyle可能会收取高达10万美元的退出费。
特里什说:“我们只是等着从栖木上掉下来的蔬菜，这样他们就可以收取退场费了。”
Lifestyle专门从事维多利亚州的土地租赁社区，在那里，居民购买房屋(通常是人造住宅或可移动住宅)，然后租用土地，一对夫妇每周支付高达250美元的场地租金。
在住房负担能力危机和人口老龄化的推动下，这是一个价值120亿美元的蓬勃发展的土地租赁行业的一部分，该行业为13万多澳大利亚人提供了住房。
相当多的居民领取养老金，由于他们拥有房屋并租用土地，大多数人有资格申请联邦政府的租金援助，以帮助抵消场地租金。
ABC电视台的调查和7.30频道最近发现，一些生活方式频道的居民越来越不满，其中包括墨尔本北部边缘沃勒特社区的80名居民，他们向维多利亚民事和行政法庭(VCAT)提出了索赔。
调查强调，生活方式向居民收取不公平的费用，而它的一些竞争对手不收取这种费用，并向死者收取租金，这种做法在整个行业都很常见。
这些报道促使维多利亚州政府宣布将开展一系列改革，包括为土地租赁居民制定标准化的用地协议。
该公司股价也遭受重创，下跌24%。在该公司证实大幅下调2024年利润预期后，投资者失去了信心。
“由于难以量化近期媒体报道引发的不确定性可能对未来销售和结算产生的影响”，该公司下调了其前瞻性展望和估计。
该公司告诉投资者，已致信VCAT，要求召开紧急听证会。
这些故事给ABC带来了大量的信息，不仅来自生活村的居民，也来自澳大利亚其他土地租赁社区的居民。
崔西·里斯就是其中之一。
2021年，她与该公司的关系开始恶化，当时她的婆婆格温达(Gwenda)也住在同一个生活方式社区，她不得不搬进老年护理中心，并将她的房子送给了崔西和韦恩，因为她知道他们更喜欢她的家，也会搬进来。
根据《生活方式》的合同，这家人可能要支付两笔退出费:一笔是出售崔西和韦恩一直住的房子，另一笔是这对夫妇获得格温达房子的所有权。
崔西说，“生活方式”的一位经理曾口头告诉她们，如果格温达的情况发生变化，她们决定搬到格温达的家里，公司将帮助她们摆脱困境，并免除一笔离职费。
她的丈夫韦恩也参加了这次会议，并回忆起当时的提议。
当他们最终卖掉他们在社区的房子，搬进格温达家时，公司明确表示他们必须支付两笔退出费，这让他们很失望，但特里西说她当时身体不适，没有反抗。
总之，Lifestyle扣除了104,831美元的退出费、租金和销售费，剩下180168美元。当他们出售他们目前所处的地方时，他们将面临第三笔退出费。
“他们卑鄙、贪婪，”她说。
她说:“如果我们留在原来的房子里，我们的经济状况会更好，因为我们不需要支付三套退出费。”
“我们的退休储蓄花了这么多钱……我们必须被装在箱子里抬出去。”我们不能离开。”
《生活》杂志在一份声明中表示，他们已经与团队沟通过，他们“断然否认曾有人提出豁免”。
该公司表示，退场费是根据房主签订的合同支付的，在支付退场费后，该家族在两笔交易中都获利了。
“我们的房屋的可负担性是许多居民选择生活方式社区的一个关键原因，因为[退出费]模式的前期成本较低，”Lifestyle说。
在生活方式中搬家是许多人关心的问题。
一位生活方式社区的居民写信给澳大利亚广播公司说:“我不确定你是否意识到，如果你决定卖掉你在生活方式社区的房子，并在同一个村庄购买另一套房子，生活方式公司也会向你作为卖家和你购买的房子的卖家收取同样的退出费，从而使他们的利润翻倍。”
“我觉得这是生活方式的一种非常肆无忌惮的做法。”
其他一些人也对退出费表示担忧。
五年来，黛博拉·琼斯一直在为她的母亲抗争，她的母亲住在一个生活方式社区。
黛博拉正在向VCAT提出退出费问题，并呼吁政府介入并规范该行业。
黛博拉在2023年提交的VCAT索赔中说:“允许(离场费)是对维多利亚州人的歧视，该立法需要与其他州保持一致。”
另一位人士告诉澳大利亚广播公司(ABC)，尽管这位亲戚找到了买家，并把买家介绍给了Lifestyle的经纪人，但Lifestyle还是向他收取了0.5%的手续费和2.5%的销售代理佣金，总计1.8万澳元。
“这是一个朋友的朋友想进入那个特定的网站，”他说。
他说，为了“摆脱他们的控制”，退出费花费了数万美元。
“她有一种心理上的伤疤，一开始就觉得自己像个十足的白痴，”他说。
Lifestyle在一份声明中表示，房主选择委托Lifestyle Communities，并签署了出售协议，其中列出了协议条款，包括所收取的费用。
该公司表示:“同样值得注意的是，《生活方式》并不从代理佣金中获利。”
“做你的家庭作业”
《生活》拒绝接受7点30分的调查采访，并在节目播出后的第二天写信给所有居民，表示对报道感到“失望”，并表示“对此事在媒体上播出以及可能对《生活》品牌和房屋潜在价值造成的影响感到不安”。
这在居民中引发了争论，一些人认为这是为了“让房主相互对立”。
一些人联系了美国广播公司，为该公司辩护，并对他们社区的另一面被曝光表示愤怒。
在谢泼顿，居民们举行了一次会议，对生活方式表示支持。
在另一个村庄，一位居民担心这些报道可能会对房产销售产生负面影响，“以及这些社区对大多数居民的诸多优势”。
另一个人说，他们在签字前看了文件，知道他们的家人会招致什么。
这位居民说:“这些年来，我们家的房价大幅上涨，实际上上涨得如此之多，以至于退出费将超出我们的承受范围……我们有自己的声音，不同意他们所说的话。”
还有人说，他们很抱歉有一些不高兴的居民，“但在签名之前要做好功课”。
该公司表示，这封致居民信的目的是向有关业主保证其模式和房屋的安全。
“作为一家有目的的企业，我们受到了ABC最近播出的指控的伤害，”该公司在一份声明中表示，并指出它坚持自己的模式。
该公司表示，出售并离开生活方式社区很容易，并补充说，每位房主的平均利润为8.6万美元。
该公司在声明中表示:“Lifestyle支持(退出费)模式，并指出维多利亚州的大多数运营商都有(退出费)。”
迪斯科全国各地的社区都在酝酿着帐篷
《生活》杂志旗下沃勒特社区的一些居民提出的问题使这个行业成为全国关注的焦点，尽管这个行业规模庞大，而且在各州的监管中存在差距，但到目前为止，这个行业在很大程度上一直不受关注。
在整个行业，欺凌、恐吓、收费欺诈、过度增加租金和误导性合同的故事比比皆是。
在昆士兰州，倡导土地租赁(也被称为住宅公园)居民的志愿者组织——昆士兰制造房屋业主协会(QMHOA)的主席罗杰·马歇尔(Roger Marshall)告诉ABC，土地租赁行业作为退休生活选择具有巨大潜力，但监管不力导致一些有问题的商业行为被允许继续下去。
他说:“房屋业主协会认为，所有业主对公园业主对待他们的方式感到不满和担忧的原因，是双方关系中的权力严重不平衡，以及公园业主滥用权力优势，以牺牲客户的利益来追求自己的利益。”
他说:“在我们与房主的谈话中，一个反复出现的主题是，当他们带着担忧来找我们时，他们感到被困住了，对他们所面临的不公正局面无能为力。”
2022年昆士兰州土地租赁行业的一项调查发现，最大的担忧之一是租金和住房负担能力。
调查发现，60%的受访者对上次对场地租金的市场评估不满意，41%的受访者表示，场地租金上涨影响了他们负担其他必需品的能力。
在澳大利亚的另一边，在珀斯，Graeme Sinden帮助组织了一份请愿书，有超过125名不满的居民在他居住的土地租赁社区签名。
这份提交给美国广播公司的请愿书说，居民感到被误导了，该设施没有达到他们的期望。
这也引发了人们对该村租金结构不公平的担忧，由于一系列不同的协议，一些居民支付的租金比其他人要高。
另一位在请愿书上签名的居民说，居民们签名的原因是，在过去的三年里，营销团队向潜在居民承诺了额外的功能和设施，但这些都没有兑现。
“这仍然是一项正在进行的工作，事实上，现在已经停滞不前，该地区被围起来了。从网站上的图片来看，拟建的游泳池只有一个小划水池那么大，对于一个397名居民(人数每月都在增加)的村庄来说，这几乎是不可能的。”
回到维多利亚，朱迪·达夫(Judy Duff)亲眼目睹了土地租赁社区面临的一些挑战。
几年前，她试图离开她的土地租赁社区，但过高的费用使她无法在其他地方购买。
她说:“一旦你进去了，你就出不去了，也出不起。”
朱迪决定为退休人员缺乏保护做点什么，18个月前，她成立了一个草根组织——维多利亚制造房屋业主协会(Victorian Manufactured Home Owners Association)，为变革进行游说。
她将维多利亚州的情况描述为“立法黑洞”。
她说:“运营商被允许为所欲为。”
“我们需要立法和改革。我们需要标准租约;我们需要取消退出费。我们需要解决争端。我们还需要对管理人员进行培训，了解什么是虐待老人，什么不是。”
她制作了一系列生活在困难条件下的居民的照片板，包括一些运营商的维护不善。
这些照片包括一个不平坦的地区，一位老妇人在那里摔倒摔断了臀部，一家土地租赁公司在一个没有人行道的社区出售房屋，要求居民在坑坑洼洼的道路上行走。
“即使干燥，这条路也是一个主要的安全隐患，”故事板上说。
在另一篇文章中，她说“许多村庄匆忙建造的房屋存在严重的建筑缺陷”。
“一些例子包括浴室里的霉菌生长、窗户漏水、管道没有连接、排水不畅以及由于通风不足而在房屋下面滋生的霉菌。”
在7点30分播出后的第二天，维多利亚州政府表示将加强对居住在土地租赁社区的维多利亚州人的保护，并表示住宅租赁专员将与消费者政策研究中心合作，领导一个研究项目，以“更好地了解影响居民的问题”，并在年底前向政府提交一份报告。
十多年来，政府一直意识到立法的缺陷，但一直在拖延。
居民们希望这一次他们会采取行动。
老年人住房行动组织首席执行官菲奥娜·约克多年来一直在游说改革。
至于改革是否足够，她感到鼓舞的是，政府开始更加认真地对待这个行业，但她说，还有很多事情需要做。
她表示:“我们希望看到政府在不公平收费、管理培训和认证以及争议解决等问题上采取行动。”
她表示，在过去两年半的时间里，居民向她的组织咨询最多的土地租赁公司之一是棕榈湖集团(Palm Lake Group)经营的棕榈湖度假村柳树旅馆(Palm Lake Resort Willow Lodge)。
她说，自从今年早些时候新经理上任以来，情况有所改善。
她表示:“我们认为，这支持了我们的主张，即政府应该对退休住房经理进行强制性培训和认证。”
“他们欺负”
唐娜·摩尔(Donna Moore)继承了祖母在维多利亚邦霍尔姆(Bangholme)的Willow Lodge社区的房子，并试图卖掉它，她亲眼目睹了这个经营者使用的肮脏手段。
她说，她被告知祖母99年的租约不存在，房子有“严重缺陷”，这意味着棕榈湖不能同意以目前的状态出售房子。相反，它给了她一小笔费用。
唐娜向VCAT的接线员提出挑战，说她觉得有责任战斗，让下一个人更容易。
她说:“一些不得不接受老年护理的可怜老人，如果他们试图出售老房子，他们将一无所有。”
法庭维持了她祖母99年的租约，并在另一场听证会上发现，这所房子没有“严重缺陷”。
争端双方都向法庭提供了关于房屋状况的专家报告。棕榈湖依靠的是一位建筑许可证早在5年前就过期的专家。
仲裁庭发现，棕榈湖所依赖的专家报告“似乎被夸大了”，并没有得到照片的支持。
它说，该报告包括石棉和触电的重大健康和安全风险的警告，但指出专家从未观察到这些事情，并且反复提到的“主要木材腐烂”并没有得到照片的支持。
摩尔说，那年晚些时候，她以24万美元的价格卖掉了祖母的房子，远远高于最初的报价。
她说:“他们是恶霸，权力失衡太严重了。”
她称这种行为是对老年人的经济虐待。
“他们兜售退休后的美好生活，但现实一点也不。”
该公司在一份声明中表示:“由于过去50年来建筑标准发生了巨大变化，有几栋老旧的Willow Lodge住宅不符合现代建筑要求。”
“棕榈湖度假村是为了保护这些老式住宅的未来买家，在住宅符合现代建筑要求之前，他们不会签发用地协议。”
该公司表示，最近斥资150万美元改善度假村，并斥资500万美元为居民开设了一个社区设施。
棕榈湖的柳树小屋之前在VCAT中受到过挑战。
早在2014年，消费者维权组织消费者行动法律中心(CALC)代表14名居民采取了行动，声称退出费是一项不公平的合同条款，是一种惩罚，是严厉和不合情理的。
有些客户声称，由于不符合有关法例的规定，这些证书是无效的。
争论持续了18个月后，双方达成了和解。
Willow Lodge同意免除14名居民中6人的离境费。
其中两家的退房费降至售价的4%，其他几家的退房费上限为持有房屋10年或以上的居民的12%。
所有这些都是在租金审查条款的基础上解决的，该条款要求公司将退出费收入用于社区的资本改善。
在纠纷过程中，14名居民中的一些人的健康状况不断恶化，其中一人因血管疾病入院多达10次，一人因乳腺癌接受治疗，正等待入住养老院，一人患有肠癌，两人患有心脏病，一人患有神经系统疾病，患有无法控制的癫痫发作，并在整个诉讼过程中出现随机和无法控制的癫痫发作。
当时CALC表示，由于老年消费者的健康状况不断下降，他们没有准备好应对漫长、对抗性和压力大的诉讼。
几个月后，一项针对退休住房的议会调查提出了一系列建议，包括设立退休住房申诉专员，以帮助解决老年人在现有争议解决程序中面临的不足和挑战。
八年过去了，居民们仍在等待。
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