关键的外卖
随着时间的推移，房地产价格会大幅上涨，你越早开始投资，你就会越富裕。
1975年，悉尼的房价中位数约为2.8万美元，几乎是平均年收入的六倍，而墨尔本的房价中位数为19.8美元
今天，房价中位数是1975年的27倍，两份收入的家庭也比40年前多。
根据CoreLogic的数据，2024年4月首府城市房产价值中位数如下:悉尼- $1,145,931;墨尔本:783,261澳元;布里斯班- $827,822;阿德莱德- $747,732;珀斯——721,278澳元;霍巴特- $648,074;达尔文- $496,228;堪培拉- $847,604
我们都有这样的故事。
当然，我指的是房地产市场上那个“跑掉的人”。
如果我们还没有亲自去看一看，现在回想起来，我们几乎可以花一分钱买到的房产，那么我们知道有人会去看。
我最近遇到的一位悉尼投资者就是这种情况，他哀叹自己的祖母在1985年以一笔钱卖掉了她的黄金地段。
这家人有机会以大约18万美元的价格购买这套公寓，它坐落在悉尼的海港——真的是在海滨，可以俯瞰海港大桥和歌剧院——但没有人感兴趣。
因此，一些幸运的买家买下了这套两居室公寓，目前它的价值远远超过250万美元。
在这种情况下，投资者通常会对“失去的机会”感到恼火或沮丧，但这种心态并不能带来多少收益。
毕竟，随着时间的推移，房地产价格大幅上涨并不是什么新闻。
大多数人都相当清楚这样一个事实:房地产的价格和价值通常会随着每十年的流逝而增长。
这就是我一直鼓励年轻的购房者和投资者进入房地产市场的原因之一，因为我相信越早开始，你的长期收益就会越好，因为(房地产价格增长)和时间的复合效应会发挥其魔力。
这一理念的证明几乎是在布丁中，因为房地产价值多年来呈指数级增长。
让我们假设你在大约50年前的1975年买了你的第一套房子或投资房产。
1975年澳大利亚的房价中位数
根据McCrindle人口统计，1976年澳大利亚各大城市的房价中位数是这样的:
从这些数据中我们可以发现一些有趣的事情:
- 当你回顾今天的房价是多么便宜(并不是说当时房价看起来很便宜)
- 堪培拉比墨尔本更贵。
小贴士:不过，正确看待事物很重要。
根据澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的数据，上世纪70年代中期，悉尼的平均工资约为6000美元(约合人民币34000元)，因此悉尼房价中位数几乎是平均年收入的六倍。
40年过去了，工资和房价都被认为更高了，尽管它们的增长速度并不稳定。
悉尼现在的房价中位数是1975年的27倍;如果工资跟上这个速度，现在的平均工资将是16.2万美元。
当然，这背后有两个主要原因:
- 与40年前相比，现在有更多的双职工家庭(双方都有工作)，家庭可支配收入不断增加。
- 利率处于历史低位，大大提高了人们的负担能力。1976年的标准可变利率是9.88%，这意味着你需要支付高达三倍的利息来偿还同样价值的贷款。
现在的房价中位数
- 目前澳大利亚的房价中位数为793,883美元
- 两国首府城市的房价中位数目前为878,414美元
- 我们合并地区的住宅价格中位数所有城镇坐落于627872美元
| 城市 | 月 | 季度 | 年度 | 总回报 | 中值 |
|---|---|---|---|---|---|
| 悉尼 | 0.5% | 1.1% | 6.3% | 9.6% | 1170152美元 |
| 墨尔本 | -0.2% | -0.6% | 1.3% | 4.9% | 783205美元 |
| 布里斯班 | 1.2% | 3.7% | 15.8% | 20.5% | 859240美元 |
| 阿德莱德 | 1.7% | 4.7% | 15.4% | 20.0% | 767974美元 |
| 珀斯 | 2.0% | 6.4% | 23.6% | 29.5% | 757399美元 |
| 霍巴特 | 0.1% | -0.3% | -0.1% | 4.0% | 645850美元 |
| 达尔文 | 0.0% | 1.0% | 2.4% | 9.0% | 504687美元 |
| 堪培拉 | 0.3% | 0.8% | 2.2% | 6.4% | 870071美元 |
| 结合首都 | 0.7% | 1.8% | 8.3% | 12.3% | 878414美元 |
| 结合区域 | 0.6% | 1.9% | 7.0% | 11.8% | 627872美元 |
| 国家 | 0.7% | 1.8% | 8.0% | 12.2% | 793883美元 |
来源:CoreLogic 2024年7月1日
现在是进入房地产市场的好时机。
当然，尽管面临种种挑战，我们的房地产市场一直很强劲。
是的，一些地方的房价似乎很贵。
但知道你现在知道的，谁不想用你父母多年前花的钱买他们父母的房子呢?
如果能有一个水晶球来预测未来的房地产市场，看看未来50年的房地产价格会在哪里，这不是很好吗?
在这种情况下，我认为，从长远来看，在我们不断增长的人口和国家总体财富的支撑下，房地产价值将继续上涨，这是一个相当保险的假设。
小贴士:当你在谈判下一笔房产交易时，记住这一点很重要，因为以今天的美元计算，为5000美元、1万美元甚至2万美元争吵不太可能对你最终的财富产生巨大影响。
当时我已经拥有了第一套房产，正在寻找第二套房产
上世纪70年代初，我花了1.8万美元买了第一套投资性房产。
我付了1000美元的定金，我父母也付了1000美元——我猜那时父母的银行也存在。
我们借了一笔16000美元的贷款，为期30年，不知道如何偿还。
我们每周要交12美元的房租，我们很兴奋。
但高夫·惠特拉姆(Gough Whitlam)工党上台后，通货膨胀加剧，我的第一套投资性房产的价值上升到1976年我可以用它抵押贷款购买第二套房产的程度。
我最大的错误是把我第一套房产的一半股份卖给了我的父母，当时我结婚了，需要钱买我的第一套房子，其中一半的价值是3.2万美元。
有趣的是，我在21世纪初以25.6万美元的价格从我母亲手中买下了位于南考尔菲尔德的落叶松街(Larch Street South Caulfield)的同一处房产。
后来，我拆掉了原来那栋破旧的挡风板房子，代之以两栋联排别墅，所以可以说，我仍然拥有我的第一处投资性房产，但今天，这两栋联排别墅的总价值接近400万美元。
那么，你应该买房吗?
这并不意味着你应该出去买任何旧房产。
就像过去的50年一样，在未来的50年里，一些房地产将比其他房地产表现更好——这就是为什么你需要购买“投资级房地产”。
记住，你的房产的位置将会为其资本增长带来大约80%的影响，所以明智地选择你的位置。
当你投资时，有3个主要的变量:
- 你的预算——通常是由银行决定的
- 地点——就像我说的，不要在这个问题上妥协
- 你在那个地方购买的房产，就像我说的，是投资级房产。
但为了确保你买到了合适的房产，让我们看看我认为未来的房地产市场趋势……
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